I leieperioden

Det er viktig at du som leietaker setter deg inn i husordensreglene til Spabo. Last ned pdf nedenfor.

Husordensregler

Hva betyr det at boligen er utleid som den er (“as is”)?

Dette betyr at utleier ikke er ansvarlig for alle problemer i boligen. Hvis en bolig er utleid som den er (“as is”) er det kun visse problemer som anses som mangler og som leietaker kan klage på. Hvis husrommet er utleid som det er har boligen likevel mangel hvis utleier eller noen utleier svarer for har tilsidesatt pliktene som fremgår av husleieloven § 2-3 om uriktige opplysninger om husrommet og § 2-4 om manglende opplysninger om husrommet. 

Videre har boligen en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn det leietaker hadde grunn til å regne med etter størrelsen på husleien og forholdene ellers i saken.

Hvordan betale husleie?

Spabo bruker Unite Living som forvaltningssystem. For å få oversikt over fakturaer og informasjon om leieforholdet må du registrere deg på https://spabo.uniteliving.com . På «min side» kan du se oversikt over fakturaer og innbetalinger, i tillegg til at du også kan kontakte oss. Du vil motta faktura hver måned på mail, og via Vipps e-faktura. Det er ikke mulig å betale uten KID. KID-nummeret vil være det samme gjennom hele leieforholdet.

Kan man betale husleien senere?

Nei, leien skal betales forskuddsvis den 1. i hver måned.

Hva er depositum?

Depositum er en type sikkerhetsstillelse for leieforholdet og skal være sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen. Informasjon om depositum er nevnt i leieavtalen og husleieloven.

Hva er indeksregulering?

Indeksregulering er justering av husleien i henhold til endring i konsumprisindeksen. Indeksregulering kan tidligst settes i verk et år etter at siste leieprisfastsetting ble satt i verk. Utgangspunktet for reguleringen er den konsumprisindeksen som forelå ved kontraktstart. 

Konsumprisindeksen finner man på www.ssb.no. Regulering finner sted 1/1 eller 1/7. KPI som legges til grunn er sist kjente indeks og vil være oktober (for regulering 1/1) og april (for regulering 1/7).

Hva betyr det at leietakere er solidarisk ansvarlige for leieavtalen?

Hvis flere leietakere har signert samme leieavtale er leietakerne solidarisk ansvarlige for leieavtalen. Dette betyr at utleier kan velge hvem av leietakerne utleier ønsker å rette et eventuelt krav mot, såfremt kravet er relevant for leieforholdet og leietakerne. Ansvarsfordelingen mellom leietakerne (for eksempel én eller flere leietakeres regresskrav mot de øvrige leietakerne) er en sak mellom leietakerne.

Har jeg lov til å fremleie boligen jeg selv leier?

Vedkommende som står oppført på husleiekontrakt har tillatelse til å fremleie hele eller deler av leiligheten til utløp/oppsigelse av kontrakt/leieforholdet. Personen som står oppført på kontrakt med Spabo Eiendom AS er ansvarlig for hele leieforholdet og innbetaling av husleie frem til utløp/oppsigelse av kontrakt/leieforholdet.

Hvem kontakter jeg for praktiske ting?

Hvor henvender jeg meg vedr. tekniske eller praktiske spørsmål, mangler, reklamasjoner, skader, naboklager etc? 
Ta kontakt med oss.

Hva kan utleier eller leietaker gjøre hvis noen andre i bygget forårsaker støy, husbråk eller opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere?

Vi har ingått en avtale med Securitas, og beboere i våre heleide bygårder kan ringe vakttelefon: 22 88 14 76. Securitas vil rykke ut til den aktuelle leiligheten som forårsaker støy. Leietaker som har forårsaket støy vil bli fakturert etter Spabo Eiendom AS og Securitas sine egne satser. Leietaker kan også sende e-post til ansvarlig forvalter og forklare problemet. Leietaker må nevne hva problemet er, når problemet oppstod og hvilken bolig som forvolder skader/bråk.

Hvor kan utleier og leietaker finne husordensreglene? 

Husordensreglene kan du laste ned her. I noen bygg kan husordensreglene også leses ved inngangsdøren til bygget.

Hva gjør leietaker hvis leietaker har mistet en nøkkel tilhørende boligen?

Hvis leietaker har mistet en nøkkel tilhørende boligen må leietaker ta kontakt med ansvarlig vaktmester for bygården på mail. Leietaker må oppgi informasjon om hva slags type nøkkel henvendelsen gjelder, hvilke låser nøkkelen passet til og hva som er årsaken til at leietaker mistet nøkkelen. Oppgi også adresse og leilighetsnummer. Leietaker må selv hente nøkkel og betale for ny nøkkel.

Dersom det haster, og leietaker har mistet nøkkel/låst seg ute utenfor våre åpningstider, må leietaker kontakte låsesmed og betale kostnadene for dette.

Ytterligere spørsmål? Ta kontakt med eiendomsforvalter.

Jeg har mistet nøkkelbrikken min – hva gjør jeg?

Hvis du mister en nøkkelbrikke så må du sende mail til vidar@spabo.no  Her beskriver du  hvilken farge det er på brikken som er borte, adressen hvor du bor, samt kontaktinfo på den i boligen som skal betale for ny nøkkelbrikke.

Røykvarsler piper, hva gjør jeg?

Når røykvarsler piper er det på tide å bytte batteri. Røykvarslerens dag er 1. desember. Bytt batteri i røykvarsler minst én gang i året. Røykvarsler skal aldri skrus ned.

Branndetektor piper (brannvarsler i gangen), hva gjør jeg?

Aldri skru denne ned. Hvis denne blir skrudd ned, vil det påløpe et gebyr på kr. 4000,-. Ta kontakt med ansvarlig vaktmester dersom branndetektor piper. «Uler» derimot branndetektoren, kan det være brann i bygget. Gå til brannsentral (nederst i trappeoppgang) og kontroller om den er utløst pga. brann. Er du i tvil om det er falsk alarm eller ikke, sjekk bygget. Ved mistanke om brann, ring brannvesenet (110). Dersom leietaker avstiller brannsentral uten å være sikker på om det er brann (og det faktisk viser å være brann), kan leietaker bli anmeldt og holdes rettslig ansvarlig ved påført skade på bygningsmasse eller personskade.

Hvilke plikter har leietaker angående brannsikkerhet? 

Leietaker må følge det som står om brannsikkerhet i leieavtalen, husordensreglene og i bygget. Pass på at røykvarslere har batteri som fungerer og husk å vedlikeholde brannslukningsapparat. Leietaker som står oppført på kontrakt med Spabo Eiendom er pliktig til å informere om brannsikkerhet til øvrige leietakere som bor i leiligheten. Ved utløst alarm, er alle leietakere pliktige til å sjekke om det er brann i bygget. 

Dersom man tilbakestiller alarm uten å være sikker på om det er brann, kan man bli holdt ansvarlig ved eventuelle skader dersom det faktisk viser seg å være brann i bygget. Se egen branninstruks på oppslagstavle ved brannsentral.

Strømmen er gått. Hva gjør jeg?

Om strømmen/lyset er borte i leiligheten, kan det være flere grunner til dette:

  • Sjekk boligens sikringsskap. Om noen av sikringene står «ned», trykk den/disse opp igjen
  • Om strømmen er borte kun i 1 rom: Trenger du kanskje å bytte spotter i taket/lyspærer?
  • Har du bestilt strøm? Hvis ikke vil strømleverandør kutte strømtilgangen?
  • Om alt nevnt over her er ok, kontakt oss i Spabo. Er det etter kontortid/helg, ring vakttelefon 22881475

Sluket er tett, hva gjør jeg?

Dersom sluket er tett, åpne sluket og rens/fjern matrester/hår som har festet seg. Hvis dette ikke hjelper, bruk flytende avløpsåpner (f.eks flytende Plumbo, Jiff). Ta kontakt med ansvarlig vaktmester dersom problemet ikke løser seg. TIPS: Kjøp inn en sugekopp (sånn med treskaft), fås kjøpt på dagligvare butikk eller butikker av typen som Jernia.

Platetoppen fungerer ikke, hva gjør jeg? 

Om du lager mat på platetoppen og det her blir for mye varme, røyk eller tørrkok, så vil komfyrvakten slå seg ut. Denne kutter strømmen og platetoppen vil ikke lenger virke, før evt varme eller røyk er borte. (Komfyrvakten er en hvit boks som står over platetoppen. Gjelder ikke stekeovnen). Trykk inn knappen på komfyrvakten og start platetoppen på nytt. 

Varmekablene på badet virker ikke, hva gjør jeg?

Påse at termostaten står på og at temperaturen er skrudd opp. NB aldri skru varmekablene helt av. Juster heller temperaturen til et lavere nivå. Dersom sikringen går ved bruk av varmekablene, ta kontakt med ansvarlig vaktmester. Dersom varmekablene har vært avslått, vil det ta minst 24 timer før du vil merke temperatur/varme i gulvet. Er varmekablene ødelagte må dere forvente en reparasjonstid på 5 uker.

Fryseren er full av is, hva gjør jeg?

Da er det på tide å avtine fryseren. Ta ut stikkontakten og vent til isen har smeltet. Det kan bli vannsøl av dette, og leietaker må være hjemme under avtiningen. Når fryseren er fri for is og vannet er tørket opp, sett på strømmen.

Oppvaskmaskinen vasker ikke rent, hva gjør jeg?

Tøm maskinen og kjør en runde med oppvaskmaskin-rens (kan kjøpes på de fleste dagligvareforretninger). Vedvarer problemet, ta kontakt med ansvarlig vaktmester.

Vaskemaskinen virker ikke, hva gjør jeg?

Ingen av våre leiligheter har vaskemaskin inkludert i leien. Det hender at tidligere leietaker lar vaskemaskin stå igjen i leiligheten. Det er da opp til ny leietaker om man ønsker å beholde vaskemaskinen. Dersom det oppstår feil ved vaskemaskinen, eller den har gått i stykker, er leietaker ansvarlig for å ordne med reparasjon selv.

Mugg/sorte flekker på veggen, hva gjør jeg? 

Senger skal aldri stå helt inntil en yttervegg, da det kan oppstå mugg. Seng må være minst 10 cm fra yttervegg. Ovn under vindu må ikke fjernes. Viktig å ha god ventilasjon i leiligheten, dvs. at lufteluker og spalter aldri må stenges helt. Tips: ved tørking av klær i leilighet, pass på å lufte skikkelig underveis. Ved oppdagelse av mugg/sorte flekker på vegg, forsøk først å vaske bort med salmiakkvann og påse at det er god luftgjennomstrømninger i rommet når det tørkes. Vedvarer problemet, ta kontakt med ansvarlig vaktmester.

Jeg tror det er skadedyr i leiligheten, hva gjør jeg? 

Så fort man får mistanke om at det er skadedyr i leiligheten, ta kontakt med ansvarlig vaktmester umiddelbart.

Hva er leietakers ansvar for rutinemessige vedlikehold i leieperioden?

Leietaker har ansvar for følgende vedlikehold:

  • Rense sluk på kjøkken og bad minimum hver 3.måned
  • Rense/vaske filteret på kjøkkenventilatoren hver 3. måned. Filter kan vaskes i oppvaskmaskinen – NB! Ikke vask noe annet samtidig
  • Vask av lufteventiler, både på vegg + tak, hver 3.måned
  • Bytte lyspærer/spotter i leiligheten ved behov
  • Påse at panelovner er på plass og fungerer som de skal
  • Stramme til dørhåndtak ved behov
  • Tilse godt renhold av dusj-sone, bør vaskes med klorin hver måned. Tips! Bland eddik og Zalo i en sprayflaske, og sprut på gulv/vegg i dusjkabinettet. La det virke og spyl av!
  • Rens av drenering  i kjøleskap (lite hull på bakveggen rett over nederste hylle i kjøleskapet) + Ikke ha overfylte kjøleskap + avising av fryser ved behov (Ikke la det renne ut vann på gulvet. Bruk håndklær, og vær hjemme under prosessen)
  • Vaskemaskiner er leietakers ansvar, da det ikke er inkludert i leieforholdet
  • Rens av filter i oppvaskmaskin + kjøre oppvaskmaskin rens hver 3.måned
  • Jevnlig vask av stekeovn/komfyr + rist og stekebrett. Kjør pyrolyse der det er tilgjengelig. Anbefalt hver 3.måned
  • Ikke sett igjen søppel og skrot i fellesområdene. Bær ut søppel med en gang for å unngå sjenerende lukt.
  • Søles det i fellesområdene ved et uhell er leietaker ansvarlig for å vaske etter seg umiddelbart
  • Leietaker er selv ansvarlig for å bytte dusjhoder/slanger og toalettseter (gitt at dette var i orden/nytt ved innflytting) Tips til type og forhandler kan oppgis ved å sende oss en mail.

Hva gjør jeg hvis det oppstår en feil i boligen? 

Ta kontakt med ansvarlig vaktmester for bygården.

Vedlikehold i boligen under leieperioden, er jeg ansvarlig for dette? 

Som leietaker har du ansvar for å vedlikeholde boligen, herunder låser, sikringer, vindusruter, kraner, brytere, kontakter og lignende. Dette står det mer om i leiekontrakten. Se svar i seksjonen praktiske problemer

Kan vi male i leiligheten (evt. annen oppussing)? Hvem betaler i så fall for dette?

Det må avtales særskilt mellom utleier og leietager hva som skal gjøres og hvem som skal betale for dette. Slikt skal avtales skriftlig.

Er dyrehold tillatt?

Dyrehold er ikke tillatt uten samtykke fra utleier. Forbudet gjelder alle typer dyr. Begrunnelsen for at dyrehold ikke er tillatt uten samtykke fra utleier, er på bakgrunn av allergi og unødvendig slitasje samt at dyrehold kan føre til tvist mellom leietaker, utleier og/eller andre beboere.

Er røyking i boligen tillatt?

Røyking i boligen er IKKE tillatt. Dersom leietaker har røkt innendørs vil de bli gjort ansvarlig for å bære kostnad ved ekstra vasking/oppussing/maling av leilighet.

Kan leietaker henge opp gjenstander på vegger og/eller tak i boligen? 

Leietaker kan ikke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig uten samtykke fra utleier. Boring i vegg er ikke tillatt uten samtykke fra utleier. Et eksempel som ikke anses som forandring i husrommet eller på eiendommen for øvrig: Oppheng på vegger må utføres med tynne stifter, helst billedkroker av hvit plast. Hvis leietaker lager hull i vegger og/eller tak må skaden utbedres før utflytning.

Hvordan kan leietaker bruke fellesarealet?

 Les leieavtalen og husordensreglene som regulerer dette.

Plikter leietaker å gi utleier og/eller utleierens representant adgang til boligen?

Leietaker er ved forhåndsmelding fra utleier forpliktet i nødvendig utstrekning til å gi utleier og/eller representant for utleier adgang til husrommet for tilsyn. Videre plikter leietaker å gi utleier eller andre adgang til boligen i den utstrekning det er nødvendig for å utføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider for å hindre skade på boligen eller eiendommen for øvrig. Leietaker skal varsles innen rimelig tid før det foretas tilsyn eller vedlikeholdsarbeider. 

Utleier og/eller representant for utleier har ikke adgang til boligen uten samtykke fra leietaker. Utleierens varslingsplikt gjelder ikke hvis det er nødvendig med tiltak for å forhindre skade på boligen eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leietaker. Utleier har adgang til boligen i nødssituasjoner uten forhåndsvarsel for å forhindre skade på eiendommen. Hvis leietaker nekter utleier og/eller utleierens representant adgang til boligen i situasjoner leietaker plikter å gi slik tilgang misligholder leietaker leieavtalen. Dette kan føre til at utleier kan si opp eller heve leieavtalen dersom relevante vilkår er oppfylt. Hvis leietaker misligholder leieavtalen og/eller husleieloven kan leietaker bli ansvarlig for utleiers økonomiske tap som følge av dette.